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個人轉租商鋪該繳什么稅?
 
 

 具體業務

 

事實一:張某以個人名義向產權所有人租賃商鋪,后又委托宋某某以商貿城產權管理辦公室名義與租戶簽訂租賃合同。租金大部分是租戶直接轉賬給某,也有部分租金是租戶先轉給宋某某,宋某某再轉給某。
經對租賃合同進行統計共計取得租賃收入1000元,未申報納稅。
 
事實二: 張某承租鄭州XXX公司位于某商貿城回遷區二樓商鋪后,委托元某某直接進行轉租,共計取得租賃收入200元,未申報納稅。
 
事實三:張某家人將自有回遷安置房委托他人對外出租,通過檢查人員各方取證調查,已有證據顯示,張某某已自愿放棄回遷安置房權利,該批安置房由其母親及弟妹所有,并行使權力。
 
事實四:某與平合伙經營,轉租該商場負一樓商鋪,平與某合伙經營中,雙方各占50%股份,平負責日常經營,商戶租金都是匯入平賬戶,由平直接收取。
 
  納稅義務分析
 
1. 某是否具有相關稅種的納稅主體資格,是否為適格的納稅義務人?
 
某作為自然人,在民事上享有完全的民事權利能力,這也決定了他有權參與市場交易,進行轉租行為,并承擔該轉租行為在稅法上衍生的相應納稅義務,天然具備作為納稅主體的實質要件。
 
事實一事實二中,某承租商鋪,委托他人進行轉租,但是不論以什么名義轉租,某是事實上的租金收取人,也是這一轉租交易行為中的真正的轉租人。上述轉租交易行為的實際轉租人是某,而非充當中間人的宋某某與元某某等人,某完全參與了承租、再轉租這一市場交易活動,并對該交易產生的所有經濟后果和法律后果負責。
 
事實三中所涉及的回遷安置房由其家人所有,某對這批回遷安置房,既無所有權,又無使用權,無法主張任何權利,因此也不存在相應的納稅義務。
 
事實四中,平負責日常經營,商戶租金都是匯入平賬戶,由平直接收取,還原這一事實中商鋪轉租行為之間的法律關系,可以發現,某沒有全部參與承租、再轉租的交易活動,平是真正的直接經營人,并對交易產生的所有經濟后果和法律后果負責。平是真正的納稅義務人,應該承擔稅收應承擔由其負擔部分的相關納稅義務,即法定的稅收之債,而某作為該行為的受益人,與平存在的是意定的合同之債,平承擔納稅義務后,可以向某請求支付應由其負擔的份額。
 
 
增值稅
根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條規定,“在中華人民共和國境內銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人,為增值稅的納稅人,應當依照本條例繳納增值稅。”根據《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第16)第十三條規定,納稅人出租不動產,未按照本辦法規定繳納稅款的,由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。某轉租商鋪,應該承擔相應的增值稅納稅義務。
 
房產稅
根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定,“房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的,由經營管理的單位繳納。產權出典的,由承典人繳納。產權所有人、承典人不在產所在地的,或者產權未確定及租典糾紛未解決的,由房產代管人或者使用人繳納。”由上,國務院通過列舉的方式在條例中就房產稅納稅義務人加以明確,除此之外的一切人,均不構成房產稅的納稅義務人。也就是說,轉租人無需繳納房產稅,而應由房產所有人繳納。該稅種中,個人本身具有納稅主體資格,但是某僅作為轉租人,并非是真正的納稅義務人,所以,對于事實一事實二及事實四中,某的轉租行為,不產生房產稅納稅義務,事實三中,某也并非房產所有人,同樣不產生房產稅納稅義務。
 
個人所得稅
 
某在進行商鋪轉租,取得屬于其個人的相關收入,屬于《中華人民共和國個人所得稅法》第二條所列“所得”的范疇,應根據取得收入申報繳納個人所得稅。
 
2. 某取得租金收入是否屬于生產經營所得?
 
某在進行商鋪轉租行為的過程中,最具有爭議的問題是,轉租行為帶來的個人所得收益,是其個人財產租賃所得還是作為個體工商戶取得的生產經營所得。
 
某不僅以產權管理辦公室名義與租戶簽訂租賃合同,并且雇傭了多人為其轉租行為提供服務,并且定期支付工資和其他費用,已經構成是事實上的個體經營,應該認定為從事生產經營活動。
 
征管法指出,對未按規定辦理稅務登記的納稅人,若其取得相關應稅收入,滿足課稅要素,應依法納稅,只要滿足了上述這些課稅要素,即使有關主體按照相關規定,辦理稅務登記,也不影響其納稅義務的成立。對于某來說,是否進行登記,不影響其因生產經活動發生生產經營所得。
 
此外,《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第六條第五項明確了經營所得包括個人從事生產、經營活動取得的所得。同時《個體工商戶個人所得稅計稅辦法》(國家稅務總局令第 35 號)也再次明確,個體工商戶包括尚未或暫未納入工商行政部門登記管理但應經其他政府有關部門批準從事學、醫療、咨詢等有償服務活動的個人以及應領未領相關證照直接從事個體生產、經營的個人。
 
所以,某從事房屋轉租活動,并且聘用有員工從事經營管理,實際屬于未辦理營業執照的個體工商戶,應按照生產經營繳納個人所得稅。
 
3. 某預收租金收入的納稅義務發生時間
 
《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔201636號)附件1:《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條“增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為:(二)納稅人提供租賃服務采取預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。”
 
某轉租商鋪采取預收款方式,預收三年房租,一次性轉賬,根據上述規定,某發生增值稅納稅義務的時間都是收到預付款的當天。
 
但是,根據《國家稅務總局個體工商戶個人所得稅計稅辦法》第五條規定,“個體工商戶應納稅所得額的計算,以權責發生制為原則,屬于當期的收入和費用,不論款項是否收付,均作為當期的收入和費用;不屬于當期的收入和費用,即使款項已經在當期收付,均不作為當期收入和費用。本辦法和財政部、國家稅務總局另有規定的除外。”某取得生產經營所得的個人所得稅納稅義務,應按照權責發生制劃分到租金產生的相關年度。
 
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